Quando la vendita della casa è soggetta a IVA?
L’IVA non è un rituale: in alcuni casi si paga e in altri no. Ad esempio se acquistate da un privato non dovrete pagarla, ma vediamo invece in quali casi l’imposta è applicata.
I casi in cui la vendita della casa è soggetta a IVA sono due e in entrambi il venditore è un’impresa costruttrice. Nello specifico, così come dispone l’articolo 10, comma 1, numero 8-bis), del D.P.R. 633/1972, si paga l’IVA quando:
- le vendite sono effettuate da aziende costruttrici che effettuano la cessione entro 5 anni dalla costruzione o ristrutturazione del fabbricato.
- le vendite di una o più unità abitative sono destinate ad alloggi sociali.
Quindi entro i 5 anni dalla fine dei lavori i fabbricati venduti da un’impresa edile sono obbligatoriamente assoggettate ad IVA. Dopo il termine quinquennale di cui sopra la decisione spetta al costruttore che può applicare volontariamente l’IVA purché la scelta sia espressa nell’atto di vendita.
Il dilemma del costruttore
Esenzione IVA sì o esenzione IVA no? Alcuni lo definiscono il “dilemma del costruttore”.
Ma perché una ditta dovrebbe scegliere di non far pagare l’IVA? La riduzione del costo finale darebbe sicuramente all’impresa possibilità maggiori per finalizzare la vendita rendendo più appetibile la trattativa di acquisto. Questo, però, non sempre riesce a compensare le eventuali ripercussioni alle quali potrebbe andare incontro.
Se da un lato l’impresa costruttrice può avere interesse ad applicare l’IVA per far quadrare i conti e non compromettere la percentuale dell’IVA detraibile nell’anno, dall’altro potrebbe rischiare che l’esenzione diventi per lui un costo. Maggiori sono le operazioni esenti rispetto al totale annuo maggiore sarà l’IVA indetraibile. Le limitazioni non riguarderanno solo l’attività immobiliare, ma nell’anno della vendita si riverberano su qualsiasi tipologia di acquisto. Perciò non meravigliatevi se il costruttore vi chiederà l’IVA anche quando potreste esserne esenti.
Diversamente per chi acquista il discorso cambia. L’IVA è sempre un costo. Senza l’IVA si risparmierebbe sull’imponibile delle imposte di acquisto. Ad esempio l’imposta di registro, che in esenzione sarebbe calcolata in base al valore catastale, con l’IVA si calcola in base al valore di compravendita, che è maggiore. Se non si usufruisce delle agevolazioni prima casa, l’aliquota è fissata al 10%.
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