Congiuntura Immobiliare e Mercati – Osservatorio di Nomisma

Congiuntura immobiliare e mercati – Elena Molignoni, Responsabile Osservatorio Immobiliare di Nomisma

Le performance positive a consuntivo del 2021 – rilevate dal 3° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2021 – sono proseguite nei primi mesi dell’anno in corso. É questo il primo elemento di riflessione emerso nel Rapporto e illustrato dall’intervento di Elena Molignoni, Responsabile Osservatorio Immobiliare di Nomisma. “Il sentiment prevalente fra gli operatori, registrato a febbraio 2022, ritiene che quest’anno si possano recuperare i livelli di attività persi nel 2020 con il Covid. Ma i nuovi scenari e le tensioni geopolitiche che stiamo vivendo rendono problematiche le previsioni di fine anno”.

Di certo, la pandemia ha prodotto una rottura rispetto al passato nelle preferenze che orientano la domanda immobiliare, favorendo uno spostamento sempre più verso localizzazioni periferiche, purché facilmente accessibili ai servizi e al mercato del lavoro. La ricerca di dotazioni accessorie, associate a condizioni di migliore accessibilità al mercato dal punto di vista economico, hanno determinato un impulso centrifugo, che sembra essere stato intercettato soprattutto dalle localizzazioni in grado di coniugare le aspirazioni di vivibilità con le esigenze di sostenibilità economica.

La domanda di abitazione al tempo della pandemia

La survey Nomisma che contribuisce alla definizione dell’Osservatorio ha intercettato un radicale cambiamento nella composizione della domanda di abitazione al tempo e in seguito alla pandemia. “La domanda abitativa in crescita dipende sempre di più dall’ottenimento del mutuo ipotecario e deve fare i conti con un’offerta di alloggi sempre più anelastica, che si traduce in un aumento dei prezzi. Infatti, la produzione di nuove abitazioni e l’attività di ristrutturazione, pur risultando in crescita dal 2015, immette sul mercato quantità più che dimezzate rispetto ai livelli di 10 anni fa, nonostante il forte interesse proveniente dalla domanda di sostituzione alimentato in parte dai bisogni emersi nel periodo pandemico, ma più in generale da un patrimonio abitativo italiano sempre più obsoleto” – ha sottolineato Elena Molignoni.

Sul mercato, l’inversione della curva dei prezzi che, seppur lenta, appare generalizzata indipendentemente dal rango dei mercati urbani, venendo alimentata, oltre che dalla pressione della domanda, dalla pressione inflattiva in atto.

Anche l’esperienza recente conferma la rigidità con cui il mercato immobiliare italiano reagisce agli shock esogeni, adeguandosi con ritardo ai cambiamenti di scenario. Tale ritardo costituisce un fattore strutturale del nostro mercato, che si traduce in un allungamento dei tempi di ripartenza nelle fasi di ripresa ciclica.

Acquisto e locazione: prevale ancora il primo

La domanda di abitazioni che negli anni pre-Covid tendeva ad equi ripartirsi tra acquisto e locazione, nel periodo pandemico si è spostata verso l’acquisto. “Nel 2022 la domanda di acquisto si attesta al 56,3% contro il 43,7% della domanda di locazione, che tuttavia recupera 2,5 punti percentuale rispetto al 2021”. È dunque prevedibile che, alla luce della tendenza registrata nei primi mesi del 2022, si assista ad un progressivo riallineamento delle quote per effetto di un aumento della domanda di locazione.

Il consuntivo annuale rappresentato dall’indice di performance residenziale del mercato delle compravendite, che fa sintesi dei KPI medi dei 13 mercati intermedi, ha fatto registrare un nuovo aumento dopo l’interruzione causata dalle incertezze che gravavano sul mercato nel 2020 e nei primi mesi del 2021. Tutti gli indicatori che compongono l’Indice hanno concorso alla sua risalita: la dinamica dei prezzi, in aumento, la convergenza tra prezzo offerto e prezzo richiesto e i tempi di vendita, entrambi in calo, l’aumento della domanda, che si è riflesso in un movimento espansivo delle compravendite” – ha spiegato Elena Molignoni.

Passando alle dotazioni richieste dalla domanda emerge l’esigenza di un balcone/terrazzo, seguita dall’area condominiale privata, dall’ascensore, da un’elevata classe energetica e infine dal posto auto/garage. Scarseggia inoltre la disponibilità di immobili di taglio dimensionale compreso nella fascia 50-90 mq, mentre risulta carente l’offerta di abitazioni in vendita nei semi centri urbani.

Come già evidenziato, il 2021 ha segnato il consolidamento della ripresa che si era avviata a partire dall’estate 2020; i mercati secondari che meglio stanno performando sono quelli di Trieste e Modena, con valori dell’indice di performance (che sintetizza l’andamento di cinque componenti che esprimono la dinamicità del mercato) prossimi a 0,8. Passando ai mercati delle unità immobiliari d’impresa, quelli che più hanno risentito degli effetti della pandemia sono Ancona, Modena e Trieste, con un indice di performance ancora negativo. 

La variazione annuale dei prezzi delle abitazioni usate, che in Italia rappresentano il 75% del mercato delle compravendite residenziali, si è attestata all’1,2%, con un campo di variazione che va dal +3,2% di Modena al -1,1% di Salerno.

Di contro, il segmento dei negozi mostra ancora una tendenza riflessiva con eccezioni limitate a Ancona e Bergamo, mentre Trieste è la realtà che segna la flessione più marcata (-2,1% su base annua). A livello medio, le variazioni dei prezzi risultano pari al -0,1% nel segmento terziario e a -0,8% in quello commerciale” – ha concluso Elena Molignoni.

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