Negli ultimi anni acquistare casa è diventato davvero difficile soprattutto per coloro che non dispongono della liquidità necessaria e sono dunque costretti a richiedere un mutuo per poter finalizzare l’acquisto. Le garanzie sempre più stringenti richieste dagli istituti bancari e gli alti tassi di interesse applicati fanno sì che per molti l’unica soluzione sia pagare un affitto per poter disporre di un’abitazione. In questo contesto l’affitto con riscatto è un’interessante opportunità.
Questo particolare contratto di locazione infatti consente di usufruire di un immobile che, nei tempi prestabiliti dalle parti coinvolte, può essere poi riscattato. In questo articolo ti spieghiamo cos’è e come funziona il rent to buy e quali sono i vantaggi più rilevanti.
Cos’è l’affitto con riscatto?
L’affitto con riscatto anche noto come rent to buy è una speciale formula di acquisto della proprietà regolamentata dal decreto Sblocca Italia DL. 133/2014. Le parti interessate sono due: venditore dell’immobile e conduttore (affittuario). Il contratto consente a quest’ultimo di godere dell’immobile in affitto sul quale potrà poi eventualmente esercitare un’opzione di acquisto. In questo caso la quota mensile da pagare al proprietario dell’immobile è di solito superiore rispetto ad un normale affitto in quanto include un acconto sul prezzo finale di vendita. Al termine del periodo stabilito l’affittuario può diventare il nuovo proprietario dell’abitazione pagando il riscatto finale.
Dal prezzo di vendita dell’immobile, stabilito fin da subito dalle parti coinvolte, si decurtano le quote versate a titolo di acconto. In conclusione l’affitto con riscatto è un contratto nel quale si fondono sia gli elementi del contratto di locazione che quelli del contratto preliminare di vendita di un immobile.
Le diverse tipologie di formule di contratto
Come anticipato le parti interessate dispongono di un certo margine di discrezionalità nella redazione del contratto i cui limiti sono stabiliti dalla legge. Il contratto di acquisto con riscatto può prevedere diverse formule.
- Con diritto all’acquisto: il venditore è vincolato alla vendita dell’immobile mentre l’inquilino può decidere alla scadenza del contratto se acquistare o meno l’appartamento.
- Con patto di futura vendita: in questo caso l’affittuario è vincolato all’acquisto. Qualora decidesse di non comprare l’immobile le quote versate come anticipo sul prezzo di vendita vengono trattenute dal proprietario come indennizzo.
- Con riserva di proprietà: l’affittuario diventa proprietario dell’immobile quando paga l’ultimo canone d’affitto. Nei casi di inadempienza il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto e tornare a disporre dell’immobile. Al conduttore spetta la restituzione di una parte delle quote versate. La cifra può essere pattuita con il proprietario prima di firmare il contratto e se ciò non avviene sarà invece stabilita da un giudice.
Quando si parla di affitto con riscatto puro o rent to buy si fa riferimento alla prima formula, dunque ad un contratto di locazione che prevede la possibilità e non l’obbligo di acquistare in futuro l’appartamento.
Il DL. 133/2014 che disciplina tale tipologia di contratto, stabilisce che:
- la durata del contratto di affitto con riscatto non può superare i 10 anni;
- per avere effetti legali il contratto deve essere trascritto presso i registri immobiliari. La trascrizione vale come prenotazione dell’acquisto dell’immobile che dunque non potrà essere soggetto ad ipoteca e pignoramento su richiesta di eventuali creditori del venditore. A differenza delle trascrizioni per i normali contratti di compravendita che durano 3 anni, la trascrizione del contratto di affitto con riscatto può durare fino a 10 anni;
- il proprietario dell’immobile può richiedere la risoluzione del contratto nel caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni. Quest’ultimo può essere liberamente stabilito dalle parti interessate ma non può essere inferiore ad 1/20 del totale dei canoni che l’affittuario deve versare al venditore. Supponiamo che il contratto preveda 200 canoni mensili, il limite è di 10 canoni. Prima il contratto non potrà essere risolto. In caso di risoluzione il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e, se stabilito in sede contrattuale, potrà trattenere i canoni già versati dall’affittuario a titolo di indennizzo.
Come funziona l’affitto con riscatto: un esempio per chiarire le idee
Come anticipato questa tipologia di contratto funziona come un normale contratto di locazione che prevede il pagamento di un canone mensile al proprietario dell’immobile. A seconda della formula adottata, alla data di scadenza del contratto il conduttore può scegliere di acquistare l’immobile pagando il riscatto finale dal quale vengono sottratte le quote che ha già versato come acconto sul prezzo finale di vendita.
Supponiamo che l’appartamento costi 280,000 euro. Le parti stipulano un contratto di affitto con riscatto che ha una durata di 5 anni ed il canone mensile da pagare è di 1,000 euro di cui: 500,00 euro sono per l’affitto dell’immobile e gli altri 500,00 sono invece l’acconto sul prezzo di vendita finale. Se alla scadenza del contratto il conduttore decide di acquistare la casa l’importo da corrispondere al proprietario è di 250,000 euro. Dai 280,000 euro vengono infatti sottratti 30.000 euro già versati come acconto (500,00 euro al mese x 60 mesi).
Fonte: Quifinanza.it
