Cambio destinazione uso immobile (Tutto quello che devi sapere)

Ecco come funziona il cambio destinazione d’uso immobile e cosa devi fare affinché sia tutto in regola

 

A un certo punto può essere necessario dover fare un cambio destinazione d’uso immobile, ovvero modificare la funzione di un immobile e/o la sua categoria di appartenenza.

 

Come ci si deve regolare per non incorrere in problemi ed eseguire tutto a norma?

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Ad oggi, il cambio d’uso è regolato dall’articolo 23 ter nel Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001) introdotto dal decreto Sblocca Italia del 2014 che semplifica la procedura attraverso il significato di “cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante”, da intendere come trasformazione da una categoria all’altra (all’interno di queste: residenziale, produttiva e direzionale, commerciale, turistico – ricettiva, rurale).

 

L’articolo stabilisce che se un immobile rientra in due diverse categorie e destinazioni d’uso, gli si assegna quella con percentile superiore rispetto alla superficie utile.

 

Viene considerato “cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante ogni forma di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio a una diversa categoria funzionale”.

 

Il cambio di destinazione d’uso interessa l’immobile sia dal punto di vista catastale che urbanistico. Prendiamo il caso di un immobile che da ufficio debba diventare abitazione o viceversa, questa trasformazione può essere rilevante se si resta all’interno della stessa categoria, ma in altri casi può invece comportare il passaggio a un’altra categoria funzionale.

 

Trattandosi di casi diversi, a seconda dell’immobile, le domande che incalzano in queste circostanze sono diverse, tra le quali:

  • È sempre possibile cambiare la destinazione d’uso di un immobile
  • Quali sono i permessi e le autorizzazioni necessarie?
  • Quali sono i costi per il cambio d’uso immobile?

 

I cambi d’uso immobile più frequenti

Non è affatto raro decidere di trasformare un’abitazione in ufficio. Quante volte capita di avere un appartamento e di volerlo usare come ufficio o come studio professionale?

 

E altrettanto frequente è la situazione inversa: cambiare la destinazione d’uso di locali commerciali (negozi) o di ex capannoni industriali in immobili a uso abitativo (residenziale).

 

Sempre più diffusa, poi, è anche la tendenza a trasformare box e garage in laboratori o magazzini, per chi necessita di spazi dove lavorare senza dover pagare somme ingenti per l’affitto di locali più grandi.

 

Per fare questi interventi di trasformazione non è sempre necessario ricorrere ai lavori di ristrutturazione, il cambio d’uso può avvenire con o senza opere edilizie. È invece necessario accertarsi che vi siano le condizioni preliminari per portare avanti la trasformazione senza rischiare l’abuso edilizio.

 

Prima di entrare nel dettaglio, vediamo quali sono le principali categorie d’uso degli immobili:

  • Residenziale: immobili destinati ad uso abitativo (anche utilizzati come studi professionali o affittacamere)
  • Industriale / artigianale: locali adibiti per svolgere attività produttive come capannoni industriali, laboratori, magazzini, imprese edili ecc., inclusi ambienti adibiti alla vendita dei prodotti finali
  • Locali commerciali: negozi al dettaglio e all’ingrosso, mercati, showroom, attività di ristorazione (ristoranti, pizzerie, bar ecc.)
  • Strutture turistico-ricettive: ostelli, alberghi, campeggi e aree di sosta, case vacanza e altre attività extra-alberghiere
  • Immobili ad uso direzionale e di servizio: centri di ricerca, banche, assicurazioni, sedi per la direzione e l’organizzazione di enti e società di servizi, uffici privati, studi professionali
  • Depositi e locali ad uso commerciale all’ingrosso
  • Immobili ad uso agricolo: abitazioni rurali, agriturismi, edifici per allevamenti zootecnici, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, serre, agricampeggi e attività correlate.

 

Cambiare la destinazione d’uso di un immobile: attenzione a queste condizioni preliminari

 

Come premesso, per trasformare un immobile senza cadere nel rischio di abuso edilizio bisogna richiedere e ottenere autorizzazioni e/o permessi, quindi verificare la regolarità urbanistica e la presenza di alcuni requisiti necessari.

 

Infatti, anche in assenza di opere edili il passaggio a una diversa categoria funzionale dal punto di vista urbanistico, implica la modifica del carico urbanistico per effetto di alcuni cambiamenti che intercorrono: parcheggi, consumi d’acqua, carico nella fognatura, ecc.

 

Se il cambio avviene nella stessa categoria funzionale – può bastare la segnalazione di una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività).

 

E a questo proposito dobbiamo aprire una parentesi: il Decreto “SCIA 2” (D.lgs. 222/2016) ha apportato delle modifiche all’assetto normativo e alle procedure che regolano gli interventi edilizi e i titoli autorizzativi:

 

  • Si ricorre alla CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) per il restauro e il risanamento conservativo che non interessa le parti strutturali dell’edificio (travi, pilastri, fondazioni, ecc)
  • Si ricorre alla SCIA per gli interventi di manutenzione straordinaria sulle parti strutturali dell’edificio, ristrutturazione edilizia, di restauro e risanamento conservativo
  • Si deve richiedere il permesso di costruire, invece, per tutti gli interventi di nuova costruzione, per la ristrutturazione edilizia che cambia in tutto o in parte l’immobile precedente, e che comporti modifiche della volumetria complessiva degli edifici, per gli interventi di ristrutturazione urbanistica e per quelli che comportano variazioni della sagoma di immobili vincolati.

 

Ecco dunque cosa fare:

 

  1. Verifica la regolarità urbanistica dell’immobile attraverso la raccolta dei documenti (permesso di costruire, concessioni, agibilità depositati presso gli uffici comunali).
    Controlla le Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale, (PRG) del Comune di appartenenza dell’immobile (che oggi è diventato “Piano strutturale e Regolamento urbanistico”) per scoprire eventuali clausole e gli interventi edilizi permessi
  2. Accertati che siano rispettati i requisiti igienico-sanitari obbligatori per legge, come le superfici minime del bagno = 2,5 mq o il livello di illuminazione naturale diretta che interessa l’immobile (ampiezza finestra, superficie finestrata in rapporto alla superficie del pavimento).
  3. Assicurati che se l’immobile si trova in un condominio, il regolamento non vieti il cambio destinazione d’uso dell’immobile.

 

Nota bene: una volta ricevuta l’approvazione del Comune e conclusi i lavori di ristrutturazione, dovrai rivolgerti al Comune per richiedere il Certificato di Agibilità, al quale aggiungere il certificato di impianto e quello energetico APE, per la conformità degli impianti alla normativa.

 

Il Decreto “SCIA 2” ha semplificato la certificazione dell’agibilità degli immobili grazie alla possibilità di presentare un’autocertificazione sottoscritta da un tecnico professionista che asseveri la conformità dell’immobile e le sue condizioni di sicurezza, igiene e salubrità.

 

Quanto costa il cambio destinazione d’uso di un immobile?

 

Come abbiamo detto, il cambio di destinazione d’uso di un immobile implica la modifica del carico urbanistico. Di conseguenza, fra le spese da mettere in conto bisogna considerare gli oneri di urbanizzazione che variano a seconda del Comune e dal tipo di passaggio.

Il passaggio di un immobile da una categoria funzionale ad un’altra comporta anche una variazione catastale, quindi la modifica di rendita e categoria catastale, e di conseguenza anche la modifica delle tasse da pagare.

 

Altre spese ricadono all’interno dei lavori edili necessari per adeguare l’immobile ai requisiti normativi della nuova categoria, come per esempio possono essere le finestre, gli impianti o l’ampliamento dei vani esistenti.

Ci sono, infine, anche i costi legati agli interventi di natura tecnica, che possono variare in relazione alle pratiche energetiche, catastali, impiantistiche, ecc.

 

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