Confronta gli annunci

Il Contratto preliminare di compravendita Immobili

Il Contratto preliminare di compravendita Immobili

Il Contratto preliminare di compravendita immobiliare è quel contratto, da stipularsi in forma scritta, con il quale una parte, proprietaria dell’immobile e denominata “parte promittente venditrice”, si obbliga a vendere all’altra parte, denominata “parte promittente acquirente”, la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel Contratto medesimo, e quindi si impegnano a stipulare un Contratto definitivo di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà.

Come si giunge al preliminare; proposta e accettazione

Prima di giungere alla stipula del contratto preliminare di solito si assiste a più o meno intense trattative tra le parti. Queste trattative possono culminare nella formulazione di una proposta scritta e sottoscritta (a pena di nullità) di acquisto, con la quale, di solito, colui che intende acquistare propone al proprietario dell’immobile di venderglielo a determinate condizioni. La proposta di acquisto deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita e anche quelli accessori, qualora si intenda proporli all’altra parte (v. di seguito: elementi essenziali, caparra, acconto, penale, termini) e deve essere portata a conoscenza dell’altra parte.

La proposta può, altresì, essere irrevocabile, con l’effetto che il proponente, fino allo spirare della data indicata nella proposta, rimane ad essa vincolato e non può tornare sui suoi passi prima della scadenza, con la quale normalmente la proposta perde comunque la sua efficacia (e quindi non potrà più essere accettata). Se l’altra parte accetta la proposta, sottoscrivendola puramente e semplicemente, e porta l’accettazione a conoscenza del proponente o nella sua sfera di conoscibilità (art. 1335 codice civile), il contratto è concluso e vincolante per le parti (art. 1326 e ss. c.c.). Se, diversamente, le condizioni della compravendita vengono in qualche modo modificate dall’altra parte, allora siamo dinanzi ad una controproposta, che potrà, una volta portata a conoscenza dell’altra parte, essere dalla stessa accettata.

Quando proposta (o controproposta) e accettazione si saranno “incontrate”, allora si ha la conclusione o perfezionamento del contratto, senza la necessità di ulteriori stipule. Ciò significa che, quando l’accettazione sia stata portata, perlomeno, nella sfera di conoscibilità del proponente, entrambe le parti sono giuridicamente vincolate a quanto proposto e accettato; valgono a tale riguardo le medesime considerazioni sulla differenza tra preliminare proprio e improprio: deve trattarsi di una proposta di contratto preliminare di compravendita, e quindi di un documento nel quale si proponga di promettere di acquistare (o di vendere), così che, con l’accettazione, si concluda un contratto preliminare di compravendita; se diversamente si propone semplicemente di acquistare (o di vendere), con l’accettazione si concluderà un contratto di compravendita perfetto con il trasferimento della proprietà immediato (al momento della conoscenza o conoscibilità dell’accettazione), con tutte le conseguenze viste più sopra.

L’intervento dell’agente (mediatore) immobiliare; la provvigione

Spesso per giungere a delle trattative per l’acquisto è importante la presenza e l’intervento di un agente, o meglio, di un mediatore immobiliare; tutti conoscono le c.d. agenzie immobiliari, che svolgono l’importante funzione di far incontrare domanda e offerta di immobili. Queste agenzie non sono nient’altro che dei mediatori, figura disciplinata dal nostro codice civile (artt. 1754 e ss. c.c.), i quali operano, anche indipendentemente da un incarico, al fine di giungere alla conclusione di “un affare” riguardante la compravendita di immobili.

Si badi bene, ciò può avvenire anche senza il conferimento di un incarico (che comunque non può costituire rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza), perché il ruolo del mediatore è essenzialmente quello di mettere in contatto le parti per la stipula dell’affare, evento che può avvenire anche senza che alcuna delle parti si sia rivolta previamente all’agente e che, se avviene, è peraltro da solo sufficiente a fargli ottenere il diritto alla provvigione da entrambe le parti.

La provvigione è il corrispettivo, di solito espresso in percentuale sul prezzo concordato dalle parti, dell’opera del mediatore, e spetta a quest’ultimo per il solo fatto di aver messo in contatto le parti medesime e sempre che la conclusione dell’affare sia effetto del suo intervento.

Attenzione però: il mediatore per poter pretendere la provvigione deve essere iscritto al ruolo degli agenti di affari in mediazione, altrimenti nulla gli spetta anche se la sua attività abbia contribuito alla conclusione dell’affare (art. 6, L. 9.2.1989 n. 33).

Il contenuto: elementi essenziali, caparra, acconto, penale, termini

Come abbiamo già sottolineato, con il contratto preliminare le parti si impegnano a stipulare un nuovo contratto, denominato definitivo; nel contratto preliminare quindi devono essere contenuti tutti gli elementi essenziali del contratto che le parti si impegnano a stipulare.
Nel caso del contratto di compravendita immobiliare, in particolare riguardante la prima casa, tali elementi sono: il consenso delle parti che abbiano la capacità di agire, la forma scritta, la esatta determinazione del bene immobile, con indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche dell’immobile che si vorrà trasferire (appartamento, villino, ecc., numero e natura dei vani, dati catastali, allegazione di planimetrie, attestato di prestazione energetica), e il prezzo della vendita. In mancanza di tali elementi minimi (consenso delle parti, forma scritta, determinazione dell’oggetto e del prezzo della vendita) il contratto non sarà valido.

E’ importante sottolineare che più il preliminare sarà completo e specifico, meno dubbi potranno esserci in sede di stipula del contratto definitivo: chi acquista la prima casa quindi deve porre particolare attenzione a quanto scritto nel preliminare.
Nel contratto potranno poi essere inseriti ulteriori clausole denominate “accessorie” (nel senso che possono non esistere senza che il contratto ne risenta in termini di validità), ma che spesso sono importanti per la tutela di una o dell’altra parte o di entrambe.

Le principali e più frequenti tra queste clausole sono:

a) Il termine per la stipula del contratto definitivo; normalmente le parti inseriscono un termine entro il quale dovrà essere stipulato il contratto definitivo di compravendita, termine che di solito viene fissato in relazione ai tempi necessari alla stipula del mutuo o, nel caso di vendita di immobili da costruire, a quando l’immobile sarà terminato e pronto alla vendita. Il termine può essere semplice o essenziale: nel primo caso, qualora una delle parti non voglia o non possa stipulare il contratto definitivo, essa sarà inadempiente e in mora, ma il contratto resterà comunque ancora vincolante, mentre nel caso di termine “essenziale” (art. 1457 c.c.) qualora la parte nel cui interesse è stato stipulato il termine non dichiari entro tre giorni dalla scadenza di volere comunque l’esecuzione del contratto, quest’ultimo si risolverà di diritto, automaticamente, senza bisogno di ulteriori dichiarazioni, e quindi il contratto stesso non vincolerà più le parti;

b) la caparra: quando si stipula un contratto preliminare di compravendita di solito il venditore pretende il pagamento di una somma di denaro, variabile a seconda dei casi, che costituisce una sorta di prova della serietà dell’impegno delle parti; questa somma di denaro di solito viene chiamata caparra confirmatoria o acconto prezzo. La distinzione è importante: nel caso di acconto prezzo si ha unicamente un’anticipazione del pagamento del prezzo che dovrà essere poi saldato al momento del contratto definitivo, mentre nel caso di caparra confirmatoria siamo in presenza di una clausola accessoria che ha notevoli conseguenze.

Con la previsione e, soprattutto, con la dazione di una caparra confirmatoria (la caparra, per essere efficace, deve essere consegnata, art. 1385 c.c.) le parti si accordano che, nel caso in cui tutto proceda regolarmente, la caparra verrà o restituita o imputata a pagamento del prezzo al momento del definitivo; nel caso in cui, diversamente, una delle parti non voglia stipulare il contratto definitivo o si renda comunque inadempiente ai propri obblighi (per esempio non paghi una rata di prezzo concordata), a quel punto si pongono due alternative: o la parte “buona” (adempiente) sceglie di far eseguire coattivamente il contratto e chiedere il risarcimento del danno (v. di seguito il paragrafo La tutela per il caso di inadempimento) e la caparra varrà come anticipo di pagamento, oppure può scegliere di recedere (diritto che nasce proprio in virtù della dazione della caparra) dal contratto e, nel caso questa parte sia colei che ha dato la caparra, potrà pretendere che la parte “cattiva” gliene restituisca il doppio, mentre se la parte “buona” è quella che ha ricevuto la caparra, potrà trattenerla.

In entrambi i casi il pagamento (del doppio) o la trattenuta avviene a completo e definitivo risarcimento dei danni subiti, ai quali non potranno essere aggiunte ulteriori voci di danno; inoltre il contratto, per effetto dell’esercizio del recesso, si scioglierà e le parti saranno svincolate da ogni obbligo. In alternativa si potrà anche chiedere la risoluzione in via giudiziale e chiedere la condanna della parte inadempiente al risarcimento del danno, che dovrà essere però provato con i mezzi ordinari. Il vantaggio, quindi, della dazione della caparra è che si attua con essa una sorta di quantificazione forfetaria dei danni, che, in caso di inadempimento di una delle parti (che, ricordiamo, deve comunque essere grave), rende più agevole la definizione del contenzioso;

c) la penale: con questa clausola (art. 1382 c.c.) le parti prevedono che, in caso di inadempimento totale o parziale, e quindi in caso di mancato rispetto degli obblighi previsti in contratto, la parte “cattiva” sarà tenuta a pagare una determinata somma, a titolo di risarcimento dei danni; anche in questo caso si ha una determinazione forfetaria e preventiva dei danni che non ammette richieste ulteriori, salvo però che sia prevista la risarcibilità del danno ulteriore. La penale può altresì essere prevista per il solo ritardo (per esempio, per ogni giorno di ritardo rispetto a quello previsto per la stipula del contratto definitivo la parte inadempiente dovrà pagare una determinata somma di denaro). Se la penale è tuttavia eccessiva, è in potere del giudice ridurla ad equità.

Fonte : www.dirittierisposte.it

Post correlati

Le certificazioni: Agibilità, Sicurezza ed Efficienza Energetica degli Immobili

Le certificazioni sono dichiarazioni o attestazioni che hanno ad oggetto diversi aspetti...

Continua a leggere

Il Contratto definitivo di compravendita Immobili

Il Contratto definitivo di compravendita è il contratto in forma scritta con il quale le parti,...

Continua a leggere

Come aprire un’Agenzia Immobiliare

La casa è il bene primario per eccellenza. Sia l’acquisto che la vendita di un immobile...

Continua a leggere