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Il Contratto definitivo di compravendita Immobili

Il Contratto definitivo di compravendita Immobili

Il Contratto definitivo di compravendita è il contratto in forma scritta con il quale le parti, venditore e acquirente, trasferiscono la proprietà dell’immobile e si obbligano a pagare il prezzo, a consegnare il bene e prestano le garanzie previste dalla legge.

Effetti del Contratto

Diversamente dal Contratto preliminare di compravendita, con il Contratto definitivo si attua, in virtù del solo consenso delle parti, il trasferimento della proprietà: ciò significa che nel momento stesso in cui le parti sottoscrivono il Contratto, si attua immediatamente e senza ulteriori formalità il passaggio della proprietà del bene immobile dal venditore al compratore e ciò, si badi bene, anche se non è stato pagato il prezzo e/o consegnato il bene.

Tale precisazione è doverosa perché nel nostro ordinamento il trasferimento della proprietà (e degli altri diritti reali, come la loro costituzione) avviene per il solo fatto che le parti manifestino, in forma scritta, il loro consenso (principio consensualistico, art. 1376 c.c.), e si dice che in tal caso il contratto ha effetti “reali”. Bisogna quindi fare particolare attenzione quando il bene, e in particolare la casa, non viene consegnata immediatamente: se il prezzo è già stato pagato e la cosa perisce, il prezzo stesso può essere legittimamente trattenuto dal venditore, e se, invece, il prezzo deve essere ancora pagato, non c’è via di scampo, sarà necessario versarlo integralmente.
Il contratto di compravendita deve ovviamente avere tutti gli elementi essenziali perché possa essere considerato tale: tali elementi sono gli stessi del contratto preliminare (consenso delle parti, forma scritta, oggetto della vendita, prezzo).

Gli obblighi delle parti e le garanzie di legge

Come abbiamo visto sopra, con il contratto di compravendita si attua immediatamente il trasferimento della proprietà in virtù del solo consenso delle parti; abbiamo anche sottolineato che, però, dal contratto di compravendita nascono degli obblighi ben specifici, che sono precisamente:

  • per il compratore l’obbligo di pagare il prezzo;
  • per il venditore l’obbligo di consegnare la cosa, l’obbligo di garantire che la cosa non subisca “evizioni” e che la cosa stessa non abbia vizi o difetti.

a) Obbligo di pagare il prezzo: è il principale (se non l’unico) obbligo gravante sul compratore; qualcuno potrebbe dire che, normalmente, il prezzo viene pagato integralmente al momento della stipula e che, quindi, non c’è in realtà un vero e proprio obbligo. Bisogna tuttavia distinguere tra quello che avviene nella pratica “di solito” e quello che avviene invece “giuridicamente”: il contratto di compravendita impegna le parti ad adempiere a determinati obblighi, che poi questi vengano eseguiti immediatamente è un dato di fatto ma ciò non toglie che le parti, con il contratto, assumono tali obblighi, che devono essere eseguiti secondo gli accordi stessi delle parti. Anche se nel caso di vendita di case di abitazione ciò non è frequente (il venditore di solito non firma se non ha davanti a sé gli assegni, possibilmente circolari, a sé intestati!), può accadere tuttavia che le parti si accordino che il prezzo venga, in tutto o in parte, pagato successivamente, in una o più rate, e in questo caso è più evidente il senso della parola “obbligo”. Si tenga conto che il venditore ha diritto ad ottenere l’ipoteca legale a garanzia del pagamento del prezzo, ipoteca che viene automaticamente iscritta nei registri immobiliari se non è presente nell’atto di vendita una espressa rinuncia alla stessa da parte del venditore, rinuncia che, di solito, viene inserita quando il prezzo viene pagato contestualmente alla stipula del contratto.

b) Obbligo di consegnare la cosa: è uno degli obblighi fondamentali del venditore. Egli è tenuto, per effetto del contratto di compravendita, a consegnare la cosa al compratore. Anche in questo caso di potrà dire che, “di solito”, al momento della stipula vengono consegnate le chiavi della casa di abitazione e quindi non ci sarebbe un vero e proprio obbligo; a tale riguardo valgono le stesse considerazioni che abbiamo fatto per il prezzo: una cosa è la prassi, un’altra è il diritto, che stabilisce chiaramente che quello della consegna è un obbligo che grava sul venditore, che lo dovrà adempiere, anche qui secondo gli accordi presi tra le parti. Nel caso di vendita di beni immobili la consegna avviene, normalmente, con la consegna delle chiavi o al momento del rogito, o successivamente presso l’immobile; da questo momento vi è la c.d. immissione nel possesso dell’immobile, possesso che viene acquisito dal compratore, che quindi ne ha la materiale disponibilità.

c) Garanzia per i vizi: il venditore è tenuto, a seguito della vendita, a garantire che l’immobile compravenduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. E’ una garanzia di fondamentale importanza perché grazie a essa il compratore che riscontri, dopo la vendita, che l’immobile è affetto da vizi o difetti, ha la possibilità di agire contro il venditore per avere giustizia. Non tutti i vizi però possono formare oggetto di garanzia: deve trattarsi in primo luogo di vizi occulti, ovverosia di vizi che, esistendo prima della vendita, non erano conosciuti dal compratore; se i vizi però erano facilmente riconoscibili la garanzia non è dovuta, salvo che il venditore abbia dichiarato che il bene era esente da vizi.

Deve trattarsi poi di vizi che rendano l’immobile inidoneo all’uso cui è destinato o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore; nell’ipotesi di casa di abitazione per esempio il fatto che vengano scoperte delle infiltrazioni fa sì che la casa sia inidonea al suo uso e comunque ne diminuiscono il valore. Il compratore che scopre tuttavia che esistono dei vizi deve stare ben attento: egli è tenuto infatti a farne denuncia al venditore entro otto giorni dalla scoperta (pena la decadenza), inviando una raccomandata a.r. (anche se è possibile una denuncia orale, ma sarà difficile darne la prova in giudizio!) nella quale si dovranno descrivere i vizi e si dovrà dichiarare di volersi avvalere della garanzia; se il venditore non interviene spontaneamente, il compratore dovrà agire in giudizio, rivolgendosi ad un avvocato, facendo valere la garanzia contro i vizi entro un anno dalla consegna (che, come abbiamo visto, può avvenire anche dopo la stipula del contratto definitivo), pena la prescrizione.

d) Garanzia per l’evizione: Con questo termine si identificano tutti i casi in cui non siamo in presenza di un vizio o difetto materiale della casa, ma di un vizio che ha natura “giuridica”: è il diritto di proprietà del venditore ad essere in qualche modo “difettoso”. Il venditore quando vende un bene dichiara di essere pieno proprietario dello stesso; accade tuttavia che, per molteplici motivi, tale dichiarazione non corrisponda alla realtà: ciò avviene, per esempio, quando (è il caso più grave), il venditore non sia, in tutto o in parte, proprietario dell’immobile; oppure quando la casa sia gravata da una ipoteca o da diritti reali di terzi (per esempio un diritto di usufrutto). Ecco che il venditore è tenuto a garantire il compratore contro queste eventualità.

Quindi, quando per esempio il compratore subisca l’azione di un terzo che affermi di essere il vero proprietario dell’immobile e del quale chieda la consegna (rivendica), quest’ultimo ha diritto di chiamare nella causa il venditore (se non vuole rischiare di perdere la garanzia è tenuto a farlo) e chiedere la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo e il risarcimento dei danni al venditore qualora il terzo ottenga ragione.

L’intervento del Notaio

Il Contratto definitivo di compravendita immobiliare, e in particolare della casa di abitazione, di solito viene stipulato davanti ad un Notaio.

La forma scritta “semplice” è tuttavia di per sé sufficiente a perfezionare un Contratto di compravendita valido (che abbia comunque tutti gli elementi essenziali di tale contratto); essa tuttavia non è sufficiente per raggiungere altri fini e, principalmente, quello di trascrivere la compravendita nei Registri Immobiliari, con gli effetti che vedremo nel prossimo paragrafo. Ecco che, pertanto, è necessario l’intervento del Notaio, che è abilitato a redigere il Contratto nelle forme necessarie perché possa essere trascritto: l’Atto Pubblico o la scrittura privata autenticata.

Il Notaio traduce in linguaggio giuridico efficace tutte le più disparate esigenze delle parti, ed è quindi importante che sia lui a redigere materialmente il contratto di compravendita; egli è poi tenuto a verificare che il contratto non sia invalido, e quindi deve esercitare un ruolo importante di controllo del quale è tenuto poi a rispondere nei confronti delle parti. Sotto tale profilo è necessario che nel contratto siano indicati gli estremi del permesso di costruire dell’immobile e che, se viene anche venduto un terreno, sia indicato e allegato in originale al contratto il certificato di destinazione urbanistica del terreno stesso rilasciato dal competente ufficio comunale; si tratta di prescrizioni a pena di nullità, e che quindi, se non sono rispettate, determinano l’invalidità del contratto stesso. Si tratta di nullità che però può essere “sanata”, ovverosia potrà essere eliminata successivamente rispettando determinate procedure. Ancora, a pena di nullità del contratto, il venditore deve garantire la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Da ultimo, nel contratto deve essere inserita apposita clausola con la quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla Attestazione della Prestazione Energetica (APE) degli edifici.

Il notaio poi svolge una funzione fondamentale: quella di verificare che il diritto di proprietà sull’immobile non sia giuridicamente “difettoso”, evitando che il compratore debba ricorrere alla garanzia per l’evizione. Il notaio incaricato infatti, prima di giungere alla stipula, esegue verifiche approfondite nei registri immobiliari, dirette ad accertare che l’immobile sia effettivamente di proprietà del venditore, che lo stesso non sia gravato da ipoteche, pignoramenti, diritti reali di terzi, ecc. Se quindi il notaio fa bene il suo lavoro, si può ben confidare che le dichiarazioni del venditore, di solito inserite nel contratto, di essere “pieno ed esclusivo proprietario” dell’immobile e che lo stesso è esente da “gravami pregiudizievoli” o “diritti di terzi” corrispondono al vero.

Il notaio è poi tenuto, in virtù di particolari disposizioni di natura fiscale con funzione di antielusione e antievasione, a raccogliere la dichiarazione delle parti in ordine alle modalità di pagamento del prezzo, che deve avvenire a mezzo assegni circolari, assegni bancari o bonifici e comunque con modalità “tracciabili”; egli deve altresì far dichiarare alle parti l’eventuale intervento di un mediatore nella conclusione dell’affare. Andranno indicate altresì le certificazioni dell’immobile (agibilità, sicurezza ed efficienza energetica).
Ultima importantissima funzione è poi quella di richiedere (si tratta di un obbligo a carico dei notai) tempestivamente la trascrizione del contratto di compravendita nei Registri Immobiliari, con gli effetti che vedremo di seguito.

La trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari

La trascrizione nei Registri Immobiliari è una forma di pubblicità degli atti che riguarda in generale gli immobili e che ha molteplici funzioni.
In primo luogo, la trascrizione ha lo scopo di fornire a tutti un quadro delle vicende giuridiche dei beni immobili; in esso infatti sono registrati (trascritti, iscritti, annotati) i principali atti che hanno per oggetto un determinato immobile.

Ma la funzione più importante, per quello che più ci interessa, è quella di far constare il trasferimento della proprietà nei confronti di tutti; se con il contratto di compravendita viene trasferita la proprietà con effetto tra le parti, la trascrizione fa sì che tale trasferimento sia a tutti noto e, soprattutto, “opponibile”, ovverosia che abbia efficacia nei confronti dei terzi. Ciò è di fondamentale importanza: la c.d. priorità della trascrizione serve a dirimere i conflitti tra più soggetti potenziali acquirenti dello stesso immobile dallo stesso venditore. Sembrerà impossibile che ciò accada, ma alle volte può capitare che un venditore per così dire un po’ disinvolto possa alienare a più persone lo stesso identico immobile: al di là della palese ingiustizia di questo comportamento, il nostro ordinamento stabilisce che, tra gli acquirenti dello stesso immobile, prevale colui che per primo ha trascritto il contratto nei Registri Immobiliari.

Quindi può accadere che tra due acquirenti, nonostante il primo sia l’unico che ha acquistato l’immobile (avendo per primo stipulato il contratto di compravendita, mentre il secondo non avrebbe acquistato perché il venditore non era più proprietario), il secondo prevalga e sia considerato proprietario perché ha trascritto per primo il proprio atto. Al primo acquirente, che ha visto frustrato il proprio acquisto per aver tardato nella trascrizione, non resterà altro che agire per la risoluzione del contratto nei confronti del venditore. Il principio della priorità vale non solo per risolvere il conflitto tra più acquirenti, ma anche per stabilire se altri atti trascritti o iscritti siano efficaci nei confronti dell’acquirente: per esempio l’iscrizione di un’ipoteca o di un pignoramento o di un sequestro nei confronti del venditore, se vengono eseguite dopo la trascrizione della compravendita, sono inefficaci nei confronti del compratore, e quindi è come non fossero mai avvenute.
La trascrizione nei Registri Immobiliari è quindi adempimento di estrema importanza, che i notai devono eseguire con estrema sollecitudine e della quale sono responsabili.

Fonte : www.dirittierisposte.it

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